Bénéfices industriels et commerciaux ou revenus fonciers ? Base réelle ou régime micro ? L'imposition des revenus tirés d'un bien immobilier diffère selon les options retenues.
Lorsqu'un bailleur loue un bien immobilier, il a le choix entre la location nue et la location meublée, chacune relevant d'une fiscalité propre. Quelle que soit la catégorie dans laquelle ils sont imposés, les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et supportent en plus les prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %.
Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus issus de la location meublée dépendent d'une autre catégorie et sont imposés au sein des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Chacun de ces deux régimes (revenus fonciers et BIC) offre la possibilité de choisir entre deux types d'imposition différents : une imposition sur une base réelle ou sur une base forfaitaire, dite micro.
Le paiement de l'impôt : l'administration fiscale prélèvera des acomptes mensuels sur le compte bancaire du contribuable en règlement de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux liés aux revenus locatifs. Ces acomptes sont calculés sur la base des revenus déclarés l'avant-dernière année. Un ajustement est réalisé en septembre une fois connus les revenus de l'année précédente.
La fiscalité des revenus locatifs
1. Les loyers courants (non exceptionnels) perçus engendrent une d'imposition classique.
2. Les loyers qualifiés d'exceptionnels font, également, l'objet d'une imposition.
3. Certaines charges, dites récurrentes, seront déductibles des revenus fonciers uniquement si leur échéance est intervenue la même année (distinction avec la règle de droit commun retenant la date de paiement).
LOCATION NUE : RETENEZ LA MEILLEURE FORMULE
Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que le propriétaire doit régler.
La simplification : le microfoncier
Ce régime est permis si le montant des loyers annuels bruts (hors charges) est inférieur à 15.000 €. Le revenu foncier imposable est déterminé automatiquement par l'application d'un abattement de 30 % représentatif de l'ensemble des charges sur le bien. En d'autres termes, l'imposition porte sur 70 % des loyers qui viennent s'ajouter aux autres revenus imposables (soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu). Dans ce régime, aucune déduction de charges n'est possible puisqu'elles sont comprises forfaitairement dans l'abattement de 30 %. Opter pour le microfoncier est synonyme de simplicité puisqu'il suffit de mentionner le total des loyers encaissés directement sur la déclaration des revenus 2042, case 4BE.
L'exactitude : le régime réel
Ce régime s'applique de plein droit dans les cas suivants :
- si le montant des loyers annuels est supérieur ou égal à 15.000 € ;
- quel que soit le montant pour un associé de société civile immobilière ou de société civile de placement immobilier.
Dans les autres cas, ce régime peut aussi être choisi.
L'option est alors irrévocable pendant trois ans. Il est donc important de se projeter sur trois années afin de faire le choix le plus adapté.
Le régime réel permet au propriétaire de déduire les charges qu'il a effectivement supportées (frais de gestion, charges de copropriété, dépenses de travaux, intérêts d'emprunt…).
Il est donc intéressant en cas de charges foncières élevées.
Lorsque ces dernières sont supérieures aux loyers, un déficit foncier est créé et aucune imposition n'est alors due.
Le revenu foncier imposable est à reporter sur le formulaire 2042 case 4BA, après avoir rempli au préalable la déclaration des revenus fonciers 2044.
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LOCATION MEUBLEE : UN SYSTEME FAVORABLE
Sur le plan fiscal, la location meublée est traitée comme une activité commerciale et se révèle donc généralement plus attrayante que la location nue. Le propriétaire a alors, dans la plupart des cas, le statut de loueur en meublé non professionnel.
Abattement de 50 % avec le micro BIC
Le régime micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées. En d'autres termes, seule la moitié des loyers perçus est imposée !
De la même manière que le régime micro applicable aux revenus fonciers, aucune charge ne peut être déduite. Pour pouvoir bénéficier du micro-BIC, vos recettes de l'année 2018 doivent être inférieures à 70.000 € hors taxes. Au plan déclaratif, il suffit de reporter le total des loyers encaissés sur la déclaration complémentaire de revenus 2042 C PRO, case 5ND.
Déduction des frais et charges avec le réel
Si vos recettes dépassent 70.000 € hors taxes ou que vous ne souhaitez pas relever du régime micro BIC, vos loyers seront soumis au régime réel. Dans ce cas, vous devez aussi déposer une déclaration 2031.
Avec ce régime, vous allez déduire de vos loyers toutes les dépenses engagées réellement sur le bien (frais d'acquisition, travaux divers, intérêts d'emprunt…). Mais ce n'est pas tout. A ces charges s'ajoute l'amortissement du bien et du mobilier. Cette notion comptable vise à prendre en compte la perte de valeur subie par le logement et les meubles pendant l'année écoulée. L'amortissement représente donc une charge déductible fiscalement mais non décaissée. C'est là un des avantages de la location meublée par rapport à la location nue. L'imposition au régime réel nécessite la tenue d'une comptabilité et le dépôt de plusieurs déclarations annexes. Le recours à un expert-comptable est donc vivement conseillé. En synthèse, le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel sera opéré de la façon suivante :
- si les charges déductibles + les amortissements sont supérieurs à 50 % des loyers, le régime réel sera plus intéressant ;
- si ce n'est pas le cas, le régime micro BIC sera privilégié.
Le cas du loueur en meublé professionnel
Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez remplir les conditions cumulatives suivantes : les recettes annuelles issues de la location sont supérieures à 23.000 € et elles excèdent les autres revenus professionnels (y compris les rentes et pensions) de votre foyer. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est donc celui qui ne respecte pas l'une de ces deux conditions (la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés a été supprimée par le Conseil constitutionnel depuis le 8 février 2018).
Si ces conditions sont remplies et que vous pouvez être qualifié de louer en meublé professionnel :
- vous devez déposer une déclaration 2031 et 2042-C-PRO ;
- les déficits peuvent s'imputer sur le revenu global sans limitation ;
- les plus et moins-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles.
Deux autres points doivent également être pris en compte : le régime des prélèvements et des cotisations sociales gagne en complexité. Par ailleurs, la définition du LMP pour l'IR est différente de celle retenue pour l'IFI.
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Aurélie MONTEIL
Conseiller en Gestion de Patrimoine Certifié
AMIENS
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